부동산 버블붕괴 우려할 상황 아니다 /고종완

<부동산 돋보기>   부동산 버블붕괴 우려할 상황 아니다

부동산 괴담이 난무한다. 폭락론이 춤추며 시장을 어지럽히고 있다. 대세하락론이 힘을 받으면서 특히 재건축 하락으로 강남필패론마저 등장했다. 지난 5월 18일 국토부가 발표한 통계를 보아도 부동산시장 현실은 참담하다. 개포 주공, 대치 은마, 잠실 주공5단지 등 대표적인 재건축단지가 한두 달 만에 1억원 가까이 급락했다. 그렇다면 국내 부동산시장은 과연 버블 붕괴에 직면한 것일까? 작년 9월부터 시작된 집값 하락은 결국 대세하락 신호탄인가? 필자는 그렇지 않다는 판단이다. 과학적 분석을 통해 종합적으로 고찰해본 결과 2020년까지 폭락 또는 폭등보다는 장기적인 안정 장세가 점쳐진다. 그렇게 바라보는 근거는 무엇일까? 먼저 버블붕괴론 근거로서 다음 5가지가 회자되고 있다. 국내 집값은 거품이 과도하게 형성되었고, 주택공급 과잉, 가계부채 급증, 중산층 붕괴, 인구 감소, 초고령화 사회 도래, 금리 상승 위험 등이 바로 그것이다. 일단 드러난 현상과 일부 통계만 보면 폭락론은 나름대로 설득력이 있어 보인다. 하지만 하나씩 심층검토ㆍ종합분석을 해보면 결과는 달라진다. 첫째, 국내 집값에는 과거 경제성장률 내지 물가상승률을 훨씬 상회해 상당한 거품이 존재한다. 하지만 글로벌 급등기인 지난 10년간(1997~2006) 국내 집값 상승률은 경제협력개발기구(OECD) 18개 국가 중 12위에 불과하다. 이를테면 아일랜드는 약 230%, 스페인은 약 180%, 영국은 약 210%, 미국은 약 100% 급등한 데 비해 대한민국 집값은 약 48%(서울은 약 80%) 상승하는 데 그쳤다는 얘기다. 둘째, 미분양 물량 과다에다 2기 신도시, 보금자리주택 등 대량 공급으로 공급 과잉 상태에 놓였다는 주장도 글로벌 주택통계 앞에서는 궁색해진다. 주택보급률을 살펴보자. 2009년 기준 서울 93.1%, 수도권 95.4%, 전국 101.2%로 적정 주택보급률인 110% 선과 OECD 평균인 116%에는 한참 미달한 수치다. 자가주택 보유율도 56% 정도로 미국 68%, 영국 69%, 일본 60%에 뒤처진다. 인구 1000명당 주택 수도 선진국 대비 3분의 2 정도다. 셋째, 가계부채 증가 속도가 빠른 것은 맞지만 주택담보대출비율은 상당히 낮은 편이다. 예컨대 미국 담보대출비율은 94% 정도인데 우리는 약 49%에 불과하다. 중산층 붕괴로 주택 소비가 큰 폭 감소할 것이라는 주장도 편견이다. 주택은 고가 내구소비재로서 소득 양극화→고소득(HI-INCOME) 계층 자본력 확충→부동산시장 신규수요 유발→부동산 가치 증가로 나타날 수 있기 때문이다. 넷째, 출구전략 등에 따라 금리가 상승하면 부동산은 직격탄을 맞는다는 주장도 온전한 해석이 아니다. 경기 회복기에 완만한 금리 상승은 인플레이션에 강한 부동산 특성상 큰 하락 요인이 아닌 데다 저금리 정책기조는 변동성이 작기 때문이다. 다섯째, 저출산으로 인한 인구 감소는 주택 감소로 직결돼 장기적으로 큰 악재임이 분명하다. 1차 베이비부머 세대 은퇴 등 초고령화 사회 진입은 경제 성장과 자산시장 확대에 가장 큰 걸림돌이자 복병이다. 통계청 자료에 따르면 남한 인구는 2020년께, 가구 수는 2030년께 정점에 이를 것으로 추정된다. 인구 감소로 인한 본격적인 집값 하락은 2020년 이후에나 가능하다는 뜻이다. 은퇴 후 주택을 생활비 충당 목적으로 최우선 처분할 것이라는 주장도 과장된 측면이 강하다. 역모기지론 위력을 모르고 하는 소리다. 주택금융공사 발표에 따르면 60세 이후 소위 주택연금에 가입하는 비율이 연 30% 이상 증가하고 있다. 이 밖에도 최근 국외 부동산 시장 동향도 안정론에 일조하고 있다. 중국 홍콩 등 아시아 이머징국가에서는 집값이 상승 중이고 얼마 전까지 버블 붕괴에 시달렸던 미국 영국 호주 두바이 등 주요 국가에서도 집값이 반등하고 있다. 문제는 정부 정책이다. 작년 9월 집값 확산을 염려한 DTI 등 고강도 규제는 시장실패를 막기 위한 선제적인 조치로서, 결과적으로 정책 개입을 위한 명분과 실리를 모두 챙겼다. 그런데 지금은 시장실패가 아니라 정책 실패(?)를 걱정할 때가 아닌가. 근거 없는 괴담론이나 폭락론을 잠재우고 장기적 시장 안정, 연착륙을 향한 거시적인 정책 개발과 실기(失機)하지 않는 미세조정의 정책적 노력이 아쉽다. [고종완 고려대 자산관리 최고위 과정 교수]