1가구2주택 양도소득세문의

 

1가구 2주택 양도 소득세 문의드립니다.

 

주택 1 : 1999년 구입(실제 5천만원 구입, 계약서 3.5천만원), 부천, 현 실거래가 1억1천
주택 2 : 2003년 구입, 부천, 현 실거래가 2억 7천

 

위와같이 1가구 2주택인 상황에서 주택 1을 매매하고자 합니다.

 

취득가액 3천5백만원으로 계산했을 때

 

양도차익 75000000
장기보유특별공제(10년이상 보유한경우 양도차익 30%공제) -22500000
양도소득 52500000
양도소득기본공제 -2500000
과세표준 50000000 (과세표준 *15% - 누진공제 108만원) = 6420000원
지방소득세 426750 = 6846750원

 

총 6846750원의 세금을 납부하는게 맞는지요?

 

제가 계산했을 때는 7백만원정도 세금이 나오는걸로 계산되는데

 

어머니께서 부동산에 문의했을 때는 한군데서는 1천오백만원, 다른곳에서는 2천만원정도 세금이 나온다고 하였다고 하는데

 

제가 계산을 잘 못한 것인지 궁금합니다.

 

또 구입시에 다운계약서를 작성하여 실 구매 5천이나 3천오백으로 구입한것으로 하였는데.

 

통장거래등 증명할 수 있으면 실구매가 5천으로 양도소득세 계산 할 수 있는지요?

 

답변 부탁드립니다.

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re: 1가구2주택 양도소득세문의

질문자 인사

 

1. 1세대가 경기도에 2주택을 보유하고 그 중 1주택을 양도하는 경우 읍.면에 소재하는 주택으로서 당해

주택 또는 다른 주택의 양도 당시 기준시가 3억원 이하인 주택을 제외한 모든 주택은 중과세 대상주택 수에

포함됩니다(소득세법시행령 제167조 의5 제1항 규정). 다만, 중과세 대상주택 2개를 보유하더라도 먼저

양도하는 주택이 기준시가 1억원 이하 소형주택인 경우에는 중과세  배제되며 이 경우 보유기간별 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다(정비구역으로 지정.고시된 지역은 제외됨).

2. 1번 주택의 실거래가액이 1억1천만 원이라면 기준시가(단독주택:개별주택가격, 아파트 등:공동주택가격)는 1억원 이하일 것으로 보입니다. 이때 양도소득세는 아래와 같이 계산됩니다(기준시가 1억원 이하 가정).

양도차익=1억1000만(양도가액)-3500만(취득가액)-170만(취등록세 등 필요경비 추정액)=73,300,000원

양도소득금액=73,300,000-21,990,000(10년 이상 장기보유특별공제액:양도차익의 30%)=51,310,000원

과세표준=51,310,000-2,500,000(양도소득기본공제)=48,810,000원

산출세액=48,810,000×24%(과세표준 4600만~8800만원에 따른 세율)-522만(누진공제)=6,494,400원

위 산출세액의 10%를 지방소득세(649,440원)로 납부하셔야 합니다. 총납부세액은7,143,840원 정도이며 필요경비의 증감에 따라 약간의 차이가 있을 것으로 보시면 되겠습니다.

3. 만약, 1번 주택의 기준시가가 1억원을 초과하는 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 없으며 이 경우

총납부세액은 12,949,200원 정도로 예상됩니다(과세표준은 70,800,000원, 세율과 누진공제액은 동일함).

4. 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정합니다

(서면5팀-1884, 2007.06.25). 그러나 매매계약서, 영수증(은행계좌 입금) 등으로 입증할 수 있으면 과세당국의 판단에 따라 실거래가액으로 인정받을 수도 있습니다.