예비은퇴자의 부동산투자 로드맵

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국민·주택·농지연금 ‘3종 세트’ 챙겨라

베이비붐세대 은퇴를 앞두고 각종 연금에 대한 관심이 커지고 있다. ‘천 리 길도 한 걸음부터.’ 소리 소문도 없이 다가오는 은퇴의 시간이 두려워 타조처럼 얼굴만 박고 있을 수는 없다. 천연자원은 없고 노인만 많아질 당신의 조국은 국민연금만으로도 노후를 안심할 수 있는 북유럽 복지국가가 아니기 때문이다. 그렇다고 돈만 많으면 걱정 없다는 생각에 고수익을 노린 무모한 도전을 할 수도 없다. 단 한 번의 실수가 후반기 인생을 구렁텅이에 빠뜨릴 수 있기 때문이다. 준비하는 자는 위험도 기회로 바꾼다. 시간 여유가 있을 때 미리 노후 준비의 길을 한 걸음씩 나아가야 한다. ① 60세 은퇴자, 내 집 1채로 든든한 주택연금을 집이 더 이상 투기의 대상도, 자녀에게 물려줄 유산의 대상도 아니라고 할수록 비바람을 가려줄 장막으로서의 내 집에 대한 욕구는 강해진다. 2주택 수요가 사라지면 셋집도 줄게 되고, 늙어갈수록 자식에 대한 기대보다 내 집에 대한 든든함이 더해가기 때문이다. 노년에 이리 저리 이사 다니며 새로운 친구를 사귀는 것도 보통 일이 아니다. 그뿐 아니라 세계 유일의 우리나라 전세주택 감소현상, 은행금리의 2배 수준이나 되는 시중 전세주택의 월세 전환율 또한 내 집 소유 욕구를 자극할 것이다. 은퇴 후 생활비를 월세에 빼앗길 염려를 벗고 누구의 간섭도 없는 내 집에 오래오래 살기 위한 목적 외에도 집 1채를 필수재산으로 만드는 중요한 이유는 집에서 매달 일정액의 현금이 들어오기 때문이다. 과거처럼 내 집 하나 갖고 또 다른 집을 사서 복잡한 임대인 노릇을 계속할 필요가 없을 뿐 아니라 1채의 내 집으로 주거 안정을 기함과 동시에 생활비를 안정적으로 조달받을 수 있어 심신 건강과 친교활동에 매진할 수 있게 된 것이다. 베이비붐세대의 은퇴 후 삶을 위하기나 한 것처럼 한국주택금융공사의 주택연금이 은퇴자 앞에 다가와 있다. 비도시계획구역 내 일정규모 이하 주택은 2주택도 가능하다. 하지만 일반적으로 1주택자가 한국감정원 가격기준 9억원 이하의 주택을 갖고 세상을 뜰 때까지 직접 거주할 경우, 60세 신청 시 종신 정액형 기준으로 3억원 집은 대략 월 70만원, 5억원 집은 월 118만원, 9억원 집은 월 212만원 정도의 연금을 받아 은퇴 후 생활비의 상당부분을 충당할 수 있다. 지금 은퇴준비로 내집마련을 한다면 3억~6억원 사이의 집을 고르는 게 좋다. 작은 집은 연금이 너무 적고 큰 집은 60세가 됐을 때 9억원을 초과할 가능성이 있기 때문이다. 또한 인생 후반기에 살기 좋은 집이어야 하기 때문에 산천, 공원, 마트, 병원, 종교시설, 문화·복지시설 등이 곁에 있는 마을이 좋다. 게다가 그곳이 트리플 호재의 성장지역에 있어 미리 산 가격보다 주택연금을 신청할 60세가 됐을 때 집값이 올라 있다면 예상보다 더 많은 연금을 받을 수 있어 한결 가벼운 은퇴생활이 될 수 있다. 아직 코앞에 와 있지 않아도 어디를 가면 그곳이 교통시설이나 첨단산업단지 등이 들어설 성장지역인지, 여러 편익시설이 가까이에 몰려들어 편리할 곳인지, 공기 좋고 바람 상쾌해 건강에 좋은 곳인지, 은퇴자들이 많이 모여들 곳인지 등을 염두에 두고 살피는 습관을 길러야 한다. 준비 없는 상태에서는 냉정한 분석이 어렵기 때문이다. 서울을 멀리 떠나 살아야 할 특별한 이유가 없다면 산천에 근접해 주거 쾌적성이 비교적 좋고 살기 편해 은퇴자 관심이 높은 서울 아차산 권역 등 동남부 길에 먼저 들어서 봐야 한다. ② 65세 은퇴자, 3만㎡ 이하의 농지로 농지연금 활용해볼 만 내년부터 시행 예정인 농림수산식품부의 농지연금을 활용하면 65세 이후 평생 동안 안정적으로 생활비를 보충할 수 있다. 65세 이상, 영농경력 5년 이상, 3만㎡ 이하의 농지를 소유한 농업인이 대상인 농지연금은 본인이 해당 농지를 직접 경작할 수 있고 임대할 수도 있어서 연금 외에 추가 수입도 가능하다. 70세 신청 시 개별공시지가 2억원 농지를 직접 경작하면 판매수입이나 자가소비, 임대 시 임대수익 외에 월 65만원 정도의 연금을 받을 수 있을 것으로 추정된다. 은퇴 후 도시 유기농을 꿈꾸고 있다면 60세가 되기 전에 농지를 구입해 전체 면적의 70% 정도를 유기농가에 세를 주고, 1000㎡ 정도의 나머지 농지를 직접 경작해 농업인 자격을 갖추는 게 좋다. 세입자로부터 배우면서 최소 5년 동안 현장 학습을 경험한 뒤, 65세에 농지연금을 신청해 안정적인 현금흐름을 확보한다. 전체나 절반의 농지로 희소가치 농작물을 유기농화해 소비자와 직거래장터를 트는 것도 은퇴 후 유망 업종이 될 수 있다. 미래의 첨단농업은 배우지 않고 뛰어들 만큼 쉬운 업종이 아니기 때문이다. 토지거래허가구역 내 농지는 거주지 행정구역 내에 있어야 하고 허가구역 외 것은 어디에 있든 상관없으나 집으로부터의 통상 통작거리가 20㎞ 이하여야 관리가 용이하다. 유기농은 산물의 신선함과 도시민의 참여가 관건이라 소비지와 가까워야 한다. 경기도 광주·용인, 경남 김해·양산, 경북 칠곡·청도, 전남 담양·장성 등이 유망하지만 용인 주요지역, 광주, 김해, 양산 농지는 녹지지역 100㎡, 농림지역 500㎡ 초과 시 토지거래허가를 받아야 한다. 광주 오포읍 모닝사이드, 용인 동백지구 아파트, 김해시 구산동 한라비발디, 양산시 남부동 e-편한세상에 살면 은퇴 후 거주 및 경작의 편리성을 함께 취할 수 있다. 토지거래허가구역에서 비켜간 곳 중 유망한 3대 유기농 지역은 이천, 여주, 양평이다. 이 중 성남-여주선 전철로 부상할 신둔, 부발, 능서 지역은 분당구 이매동, 야탑동, 동판교 거주자의 전철접근성이 뛰어나다. 중앙선 복선전철의 지평역, 매곡역, 양동역 역세농지는 남양주 덕소지구, 도농 부영그린타운에 살면서 농사짓기 편하다. 앞으로 생길 제2영동고속도로는 더 싼 농지나 일교차 큰 지역을 찾는 걸음들을 남원주, 서제천 지역으로 확대 시킬 전망이다. 이천, 여주에서 개별공시지가와 시세의 갭이 작은 농지를 찾기 힘들면 농지연금의 현실화를 위해 양평, 원주, 제천 등으로 지역을 확대 탐색하는 것이 좋을 것으로 보인다. ③ 국외거주할 때도 아파트 1채는 남겨둬야 제2의 인생은 국외에서 보내고 싶어 하는 예비 은퇴자가 많다. 그 이유는 가지각색이다. 색다른 경험을 하고 싶거나 좁은 땅의 굴곡진 역사문화를 풀고 알리고 접목하고 싶은 한편 기후, 성향 등이 우리나라와는 궁합이 맞지 않다고 생각하거나 부족한 노후 생활비로도 충분한 물가 싼 나라에서 생활하고픈 경우가 그렇다. 나라와 지역을 꼭 집어낼 수는 없지만 그냥 현재보다 미래가 좋을 곳으로 가고자 한다면 미개발 천연자원은 풍부하되, 인구는 적고, 이민자에게 개방적이고 안전하면서 음식료, 주거비, 의료비, 교육비 등 생활물가가 저렴한 나라로 가야 한다. 손자들의 외국어 교육에 도움되는 곳도 좋다. 물론 목적에 따라 가야 할 곳을 정했다 해도 아예 정착하진 말아야 한다. 세계의 핏줄이 섞이는 미래는 민족 간 국경이 무의미해지고 우리나라도 다국적 사회로 갈 수밖에 없기 때문에 그리운 조국을 등지고 살 수도 그럴 필요도 없다. 한국에 주 거처를 두고 일 년에 한두 번 왔다 갔다 하는 ‘세컨드 홈’으로 지내보고 어디에서 노후를 보낼 것인지를 결정해도 늦지 않다. 하여간 어디로 가서 무엇을 하든 주택연금과 농지연금 자격을 갖춰 최후에 비빌 언덕을 확보해둬야 한다. 경제적 이유보다 은퇴 후의 심리적 안정이 더 중요하기 때문이다. [박병호 한국리츠에셋 이사 coreits@naver.com]