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목동에 사는 한철민씨는 15년 전 1억8천만 원에 매입했던 주택을 12억 원에 팔았다. 그 동안 많이 오른 가격 때문에 기분이 무척이나 좋지만, 고가 주택에는 무거운 양도소득세가 부과된다고 하니 걱정스럽기도 하다. 필요경비가 2천만 원이면 무려 양도차익이 10억 원인데 양도소득세를 얼마나 부담해야 할까?
고가 주택 양도세 계산 방법은 일반 주택과는 사뭇 달라
실거래가 9억 원을 넘는 고가 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도소득세를 계산하는 방법은 일반 주택 양도소득세 계산 방법과는 다르다. 이렇다 보니 정작 자신이 내야 하는 세금이 얼마인지 혼란스러워 하는 고가 주택 보유자들이 의외로 많다.
고가 주택 양도소득세 계산 방법의 핵심은, 고가 주택 1주택자에게 매겨지는 양도소득세는 9억 원 초과 분에 대해서만 세금이 매겨진다는 점이다. 주의할 점은 매도 가격에서 단지 9억 원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 사실이다. 집을 10억 원에 팔았다고 해서 9억 원을 제외한 1억 원이 기준 금액이 되는 게 아니다.
매도가격에서 9억 원을 뺀 금액에 양도차익을 곱하고 매도가로 나눠야
고가 주택 양도세 계산법을 요약해 보자.
과세 대상 양도차익 = 실제 양도차익 × (양도금액 - 9억 원) / 양도금액 |
양도금액에서 9억 원을 뺀 뒤 실제 양도차익(매도가격 - 취득 당시 가격)을 곱하고, 이를 다시 양도금액으로 나눈다. 위의 한철민씨는 1억 8,000만원에 매입한 주택을 15년간 보유했다가 12억 원에 팔았다면 실제 양도차익은 필요 경비(2,000만원으로 가정)를 제외한 10억 원이다.
하지만 과세 대상 양도차익은 10억 원 × (12억 원 - 9억 원) / 12억 원 = 2.5억 원이다. 이 금액에서 보유기간(15년)에 따른 장기보유특별공제율(80%)만큼을 제외(2.5억 원 - 2억 원)하면 0.5억 원이 되고, 기본공제(250만원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 4,750만원이 된다. 따라서 양도소득세로 653만원을 내면 되는 것이다. 물론 이 같은 계산법은 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건인 3년 조건을 갖췄을 때만 적용된다. (서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정∙고시된 분당∙일산∙평촌∙산본∙중동 신도시지역에 소재하는 주택의 2년 이상 거주 요건은 2011. 6. 3. 이후 폐지) |